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Le marché des bureaux est à la veille d’une reconfiguration majeure

Suite à la crise sanitaire, on peut s’attendre à une diminution des surfaces de bureaux utilisés à Bruxelles. La Banque Nationale de Belgique évoque par exemple une baisse de 22% dans les cinq prochaines années. Les lieux de travail se déplacent vers les logements des travailleurs, qui cherchent à aménager un poste de travail chez eux, mais aussi vers les espaces de coworking et les bureaux satellites.

Quelle est la vacance immobilière? Quels sont les projets en cours? Quelles sont les conversions de bureaux observées à ce jour? Quelles sont les premières tendances observées sur le secteur suite à la crise sanitaire actuelle? Ces thèmes sont abordés dans le nouveau numéro de l’Observatoire des bureaux, publié par perspective.brussels. Cette 39ème édition repose sur l’examen des permis d’urbanisme délivrés en 2018, 2019 et 2020 et sur des vérifications de terrain.

« Le marché des bureaux est peut-être à un tournant de son évolution et à la veille d’une reconfiguration majeure, aussi bien dans le rôle dévolu à l’immeuble de bureaux suite à l’hybridation des lieux de travail qu’en termes de localisation de ces mêmes lieux, observent les auteurs. La crise sanitaire est passée par là, qui a contribué à l’accélération de processus qui étaient déjà en cours. La conséquence la plus importante tient au bouleversement des équilibres entre lieux de travail et lieux de résidence, qui vient interroger à la fois la conception et/ou l’adaptation des logements, la localisation du (des) lieu(x) de travail, leur adéquation aux normes sanitaires, les déplacements domicile-travail et les besoins de mobilité, la pertinence du concept de zonage en aménagement du territoire ainsi que le devenir des quartiers de bureaux (et des activités connexes qui en dépendent), qui vont devoir se réinventer. »

Que retenir de cette étude?

Au 31 mars de cette année, le stock de bureaux s’élevait à quelque 12.700.000 m². Ce stock connaît une légère augmentation sur la période analysée, 32.810 m² en plus depuis janvier 2019. Cette augmentation nette cache des mouvements importants, alimentés par l’arrivée de nouvelles constructions sur le marché et de nombreuses conversions.

Avec 415.202 m² de constructions ayant bénéficié d’un permis, le pipeline est très fourni. Les projets se complexifient pour répondre aux exigences d’un marché où tant la demande que les besoins en superficies se réduisent. La croissance a majoritairement lieu dans le Quartier Nord, avec une augmentation de 6% par rapport à 2019, et ce malgré la démolition des tours WTC I et II. On pense notamment aux projets Moebius, l’Iris Tower, la Gare Maritime (Tour et Taxis) et le nouvel ensemble Quatuor. Le Quartier Européen participe également au mouvement à la hausse avec les 29.500 m² de la tour « The One » (Loi). Ce renforcement indique un intérêt marqué pour les quartiers les mieux desservis par les transports en commun, offrant des commerces et des services.

Une légère augmentation du taux de vacance

Le taux de vacance est en 2020 de 7,7% à l’échelle de la Région, contre 7,5% en 2019. Cette valeur cache des disparités selon les quartiers de bureaux. 61% des surfaces vacantes sont logées dans des immeubles de plus de 15 ans. Le taux reste très élevé dans la 2ème couronne Sud (13,8%) et Sud-Ouest (14,3%), dans les quartiers décentralisés qui proposent des immeubles de bureaux inadaptés à la demande actuelle. Ces chiffres ne sont pas (encore) pleinement révélateurs des effets liés à la crise du Covid (espaces sous-occupés ou inutilisés).

De nombreuses conversions sont à l’œuvre ces dernières années. Ainsi, la conversion de bureaux en logements contribue en 2018 et 2019 à quelque 20% de la production nette de logements en Région de Bruxelles-Capitale. Et, après la forte croissance rencontrée en 2018 et 2019 et bien que freiné par la crise sanitaire et les revers enregistrés par certains exploitants, il y a toujours plus d’espaces de coworking. Ils représentent actuellement 1 à 2% de la surface totale de bureaux (215.000 m² en février 2021), et ce taux va continuer à progresser à l’avenir.

Pour accéder à l’Observatoire des bureaux, suivez ce lien.

 

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